Cómo Heredar una Propiedad en Portugal siendo Extranjero

En resumen: Heredar un inmueble en Portugal como no residente implica cuatro fases: obtener el NIF portugués, declarar la herencia ante la Autoridade Tributária (Modelo 1), otorgar escritura notarial de aceptación y registrar la propiedad en el Registo Predial. El proceso completo dura entre cuatro y seis meses.

Por Qué la Propiedad Portuguesa Requiere Trámite en Portugal

Aunque el Reglamento (UE) 650/2012 unifica las normas de conflicto de leyes en sucesiones, los inmuebles siempre siguen el procedimiento del país donde están situados para su inscripción registral. Un heredero español no puede simplemente presentar un auto de adjudicación español en el registro portugués: necesita pasar por el notariado y el registro portugueses.

Fase 1 — Obtener el NIF Portugués para Herederos No Residentes

Todos los herederos no residentes que vayan a intervenir en la escritura deben obtener un NIF (Número de Identificação Fiscal) portugués antes de cualquier trámite.

Cómo obtenerlo:

Presencialmente en cualquier oficina de la Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) o en el Consulado portugués en España
Con pasaporte o DNI español y justificante de domicilio en España
Generalmente se obtiene en el mismo día o en un plazo de 1–2 semanas por vía consular

Representante fiscal: Un heredero no residente que no pueda desplazarse puede designar un representante fiscal portugués —abogado o gestor— con poder notarial apostillado. El representante actúa en todas las fases del proceso.

Fase 2 — Reunir la Documentación Inicial

Documento	Dónde se obtiene	Observaciones
Certificado de defunción	Registro Civil del lugar de fallecimiento	Apostilla de La Haya si expedido en España
Traducción jurada al portugués	Traductor jurado en España o Portugal	Obligatoria para documentos extranjeros
Testamento (si existe)	Registo Central de Testamentos (Portugal) o Registro de Actos de Última Voluntad (España)	Apostilla + traducción si es español
Escritura de matrimonio / libro de familia	Registro Civil	Si procede, para acreditar parentesco
DNI/Pasaporte de todos los herederos	—	Copia certificada
Certificado de últimas voluntades portugués	Registo Central de Testamentos (Lisboa)	Verificación de testamento portugués
Escritura de la propiedad	Conservatória do Registo Predial	Para verificar titularidad

Fase 3 — Declaración del Imposto do Selo (Modelo 1)

Antes de otorgar la escritura notarial, la herencia debe declararse ante la Autoridade Tributária mediante el Modelo 1 del Imposto do Selo.

Plazo: 3 meses desde el fallecimiento (prorrogable 3 meses más si el fallecido residía en el extranjero).

Quién presenta: Cualquiera de los herederos o su representante fiscal. En la práctica, el notario o el abogado de la familia suele coordinar la presentación.

Resultado: La AT emite una liquidación con el importe a pagar (0 € para herederos en línea directa exentos) o la comunicación de la exención. Sin este paso, el notario no puede autorizar la escritura.

Fase 4 — Escritura Notarial de Aceptación de Herencia

Con la liquidación del Imposto do Selo y la documentación en regla, se otorga la escritura de aceptación de herencia (escritura de habilitação de herdeiros) ante notario portugués.

Contenido de la escritura:

Identificación de todos los herederos
Descripción de los bienes inmuebles heredados (referencia catastral, descripción registral)
Declaración de aceptación (pura y simple, o a beneficio de inventario)
En su caso, partición entre coherederos

Costes notariales: Variable según el valor del inmueble y el número de herederos. Orientativamente, entre 500 € y 1.500 € para un inmueble de valor medio.

Consejo práctico: Si los herederos no pueden desplazarse a Portugal, el notario puede recibir poderes notariales apostillados desde España para que un representante actúe en nombre de todos.

Fase 5 — Registro en la Conservatória do Registo Predial

La escritura debe inscribirse en el Registo Predial (Registro de la Propiedad) del municipio donde está situado el inmueble. Sin esta inscripción, el heredero no figura como propietario a efectos legales y no puede vender ni hipotecar la propiedad.

Plazo de inscripción: Habitualmente 2–4 semanas tras la presentación.

Costes registrales: Tasas oficiales de la Conservatória, en torno a 225–400 € según el valor declarado.

Cronograma Realista del Proceso Completo

Fase	Duración estimada
NIF de herederos no residentes	1–3 semanas
Apostillas y traducciones	2–4 semanas
Registo Central de Testamentos	1–2 semanas
Declaración Modelo 1 (AT)	4–8 semanas
Escritura notarial	1–2 semanas
Registro de la propiedad	2–4 semanas
Total estimado	4–6 meses

Gestión del Inmueble Mientras Dura la Herencia

Durante el proceso, el inmueble sigue generando gastos: condominio, IMI (Impuesto Municipal sobre Inmuebles, equivalente al IBI español), seguros, mantenimiento. Los herederos son solidariamente responsables de estos gastos desde el fallecimiento, aunque la titularidad registral no haya cambiado aún.

Si el inmueble está arrendado, los alquileres percibidos deben declararse en Portugal como rendimentos prediais (rentas del capital inmobiliario) en el IRS (IRPF portugués) o bien como rentas de no residente.

Venta del Inmueble Heredado

Si los herederos deciden vender el inmueble, deben tener en cuenta:

La venta genera una plusvalía (mais-valia) calculada sobre la diferencia entre el valor de adquisición en la herencia y el precio de venta.
Para no residentes, el tipo impositivo sobre plusvalías inmobiliarias es del 28% (frente al 50% de exención que aplica a residentes en Portugal).
La más-valia se declara en Portugal mediante una declaración de IRS de no residente.

Ojo con el TJUE: El Tribunal de Justicia de la UE ha declarado reiteradamente que aplicar tipos más elevados a no residentes de la UE puede ser contrario al derecho comunitario. La normativa portuguesa ha ido adaptándose, pero es recomendable asesorarse antes de vender.

Cómo Sucesio Facilita el Proceso

La gestión de una herencia inmobiliaria en Portugal exige reunir documentación dispersa y coordinar a varios profesionales en dos países. Muchas familias pierden semanas buscando la escritura original del inmueble, las claves del catastro o los datos del administrador de la finca.

Sucesio permite al causante centralizar en vida, en un cofre digital cifrado, toda la información que sus herederos necesitarán: escrituras, referencias catastrales, datos del notario y del abogado portugués, contraseñas del portal del condominio, y cualquier instrucción específica. Los herederos acceden cuando llega el momento, sin búsquedas estresantes.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo vender el inmueble sin pasar por el registro portugués? No. El comprador exige que el vendedor figure como titular registral. La escritura de herencia debe inscribirse antes de cualquier venta.

¿El testamento español es válido para la escritura notarial en Portugal? Sí, con apostilla y traducción jurada al portugués. El notario portugués puede basarse en él, pero verificará también el Registo Central de Testamentos para confirmar que no hay un testamento posterior.

¿Qué pasa si no hay testamento? Se aplica la sucesión intestada portuguesa (o la española si se eligió la professio iuris). El notario requiere una escritura de declaración de herederos (escritura de habilitação de herdeiros) que sustituye al testamento.