Hériter d'un Bien Immobilier au Portugal en tant qu'Étranger : Guide Pas à Pas

En bref : Hériter d'un bien immobilier au Portugal en tant que non-résident est possible — mais implique un processus formel avec des délais précis, une documentation spécifique et l'intervention obligatoire d'un notaire portugais. Ce guide explique le processus de bout en bout, du décès à l'enregistrement du bien au nom des héritiers.

Pourquoi Ce Processus Est Différent

Hériter d'un bien immobilier n'est pas comme recevoir un virement bancaire. Au Portugal, le transfert de propriété immobilière par décès exige :

  1. Acte public d'acceptation de succession (escritura de aceitação de herança)
  2. Paiement de l'Imposto do Selo (ou déclaration d'exonération)
  3. Enregistrement au Registo Predial (registre foncier) compétent

Sans ces étapes, le bien reste formellement enregistré au nom du défunt — et les héritiers ne peuvent ni le vendre, ni le louer, ni l'hypothéquer, ni y effectuer des travaux sans régulariser la situation.

Étape 1 — Obtenir l'Acte de Décès et le Faire Apostiller

Si le défunt est décédé en dehors du Portugal, l'acte de décès émis dans le pays du décès est nécessaire.

Pour être reconnu au Portugal :

Prévoyez 2 à 4 semaines pour l'apostille et la traduction. Si le défunt est décédé au Portugal, l'acte de décès est émis par le bureau d'état civil de la localité.

Étape 2 — Vérifier l'Existence d'un Testament au Portugal

Au Portugal, les testaments notariés sont enregistrés au Registo Central de Testamentos. Les héritiers doivent demander un certificat de ce registre pour vérifier si un testament a été enregistré au Portugal et où se trouve l'original.

Cette étape est obligatoire même si les héritiers savent que le défunt n'avait pas de testament au Portugal : le certificat négatif est nécessaire pour l'acte notarié.

Étape 3 — Obtenir le NIF pour les Héritiers Non Résidents

Tout héritier non résident qui n'a pas encore de NIF (Número de Identificação Fiscal) — l'équivalent portugais du numéro fiscal — doit l'obtenir avant de poursuivre. Le NIF est nécessaire pour :

Le NIF peut être obtenu :

Étape 4 — Déposer le Modelo 1 de l'Imposto do Selo

Avant l'acte notarié, les héritiers doivent déposer le Modelo 1 do Imposto do Selo auprès de l'Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), en identifiant tous les biens de la succession situés au Portugal.

Délai : 3 mois après le décès (prorogeable de 3 mois supplémentaires).

Si les héritiers sont exonérés (enfants, conjoint, parents), la déclaration est déposée avec une liquidation à zéro. Les héritiers éloignés paient 10 % avant la signature de l'acte notarié.

Étape 5 — Acte Notarié d'Acceptation de Succession

L'acte notarié est le document central de tout le processus. On distingue :

Escritura de habilitação de herdeiros : N'identifie que les héritiers légaux sans formaliser l'acceptation. Peut être une étape intermédiaire.

Escritura de aceitação de herança (avec ou sans partage) : Formalise l'acceptation de la succession par les héritiers. Si plusieurs héritiers, peut inclure le partage du bien.

Documents nécessaires :

Étape 6 — Enregistrement au Registo Predial

Après l'acte notarié, le bien doit être enregistré au nom des héritiers auprès du Registo Predial compétent pour la zone où se trouve le bien.

L'enregistrement peut être effectué par le notaire (fréquent) ou directement par les héritiers (ou leur représentant).

Coûts d'enregistrement : Calculés en fonction de la valeur du bien — généralement entre 0,1 % et 0,3 %, avec des minimums fixes.

Délai : L'enregistrement doit être effectué dans les 2 mois suivant l'acte, sous peine d'amende.

Durée et Coûts Typiques

Phase Durée estimée
Apostille + traduction de l'acte de décès 2–4 semaines
NIF pour héritiers non résidents 2–4 semaines
Certificat du Registo Central de Testamentos 1–2 semaines
Dépôt Modelo 1 AT et liquidation fiscale 4–8 semaines
Acte notarié 1–2 semaines après dossier complet
Enregistrement au Registo Predial 2–4 semaines après l'acte
Total typique 4–6 mois

Coûts estimés (procédure simple, 1 bien, 1–2 héritiers) :

Procuration pour Héritiers Non Résidents

Si les héritiers ne peuvent pas être présents au Portugal, ils peuvent donner procuration à un représentant au Portugal (avocat, solicitador ou personne de confiance).

La procuration doit :

Le représentant muni de la procuration peut déposer les déclarations à l'AT, signer les actes et enregistrer le bien au nom des héritiers.

Comment Sucesio Facilite Ce Processus

Le processus de succession immobilière au Portugal exige de réunir une grande quantité de documentation — en grande partie relative aux biens, comptes et situation juridique du défunt. Pour les héritiers non résidents, obtenir ces informations à distance peut être le principal obstacle.

Avec Sucesio, le défunt transmet à ses héritiers dès le premier jour :

Questions Fréquentes

Puis-je vendre le bien avant de compléter la succession ? Non. Sans enregistrement du bien au nom des héritiers, la vente est impossible. La procédure successorale doit être clôturée avant toute cession.

Le bien est hypothéqué. Que se passe-t-il ? L'hypothèque suit le bien. Les héritiers héritent du bien avec la charge hypothécaire. Ils peuvent accepter la succession et assumer la dette — ou, si les dettes excèdent l'actif, y renoncer ou l'accepter à bénéfice d'inventaire.

Puis-je renoncer à la succession ? Oui. La renonciation doit être faite devant notaire et est totale : il n'est pas possible de renoncer uniquement à l'immobilier et d'accepter les autres biens. Le délai est de 10 ans, mais il est conseillé de décider rapidement.

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Cet article est fourni à titre informatif général et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Consultez un avocat ou un notaire spécialisé pour votre situation spécifique.