Hériter d'un bien immobilier en France depuis l'étranger : le guide pour héritiers expatriés

Q: Combien de temps prend une succession immobilière en France pour un héritier expatrié ?

Compter 6 à 12 mois minimum entre le décès et la pleine disposition du bien. Plus si la succession est complexe, conflictuelle, ou si le bien est en indivision avec d'autres héritiers.

Q: Puis-je refuser un héritage immobilier en France ?

Oui. La renonciation à succession se fait par déclaration au tribunal judiciaire ou chez un notaire. À envisager si le bien est lourdement endetté ou en mauvais état, et que l'actif net est négatif.

En bref : Hériter un bien immobilier France étranger implique un dialogue obligatoire avec un notaire français, une déclaration de succession dans des délais serrés (6 mois si décès en France, 12 mois si à l'étranger), et un risque fiscal des deux côtés de la frontière. Ce guide vous explique les démarches concrètes à mener depuis Madrid, Lisbonne, Londres ou Berlin, et comment éviter les pièges les plus fréquents.

Vous venez d'apprendre le décès d'un proche en France. Au milieu du choc et de l'éloignement, une question s'ajoute : vous héritez d'un bien immobilier — un appartement parisien, une maison de famille en province, un studio à Nice — et vous vivez à l'étranger. Que faire, dans quel ordre, avec qui ?

Ce guide est conçu pour les héritiers expatriés (Français vivant à l'étranger, étrangers résidant hors de France) qui doivent gérer un bien immobilier hérité en France. Il couvre les démarches légales, la fiscalité française pour héritier non-résident, les choix stratégiques (conserver, louer, vendre), et les risques fiscaux dans votre pays de résidence.

Les 3 premières démarches dès le décès

L'immobilier hérité en France ne se règle pas à distance via un email. Il faut activer rapidement trois démarches en parallèle.

Acte de décès et déclaration de succession

Le premier document à obtenir est l'acte de décès, délivré par la mairie du lieu de décès en France. Si vous êtes à l'étranger, un proche en France peut le récupérer pour vous, ou vous pouvez en demander une copie via le service public en ligne.

Vient ensuite la déclaration de succession, à déposer auprès de l'administration fiscale française :

6 mois à compter du décès si le décès a eu lieu en France métropolitaine
12 mois si le décès a eu lieu à l'étranger ou dans les DOM
Tout retard entraîne des intérêts de retard (0,20 %/mois) et une majoration de 10 % à 40 %

Cette déclaration recense l'ensemble du patrimoine du défunt — pas seulement le bien immobilier — et calcule les droits de succession dus en France.

Désigner un notaire en France à distance

L'intervention d'un notaire français est obligatoire dès lors qu'il y a un bien immobilier dans la succession (art. 710-1 du Code civil). Sans son acte de notoriété et son attestation de propriété, le bien ne peut pas être inscrit aux hypothèques au nom des héritiers, et donc ne peut être ni vendu ni loué.

Vous pouvez choisir librement votre notaire. Trois options pour les héritiers expatriés :

Le notaire historique de la famille (souvent celui qui détient le testament ou qui connaît le patrimoine)
Un notaire local du bien immobilier (utile si le bien doit être vendu rapidement — il connaît le marché local)
Un notaire spécialisé en successions internationales, basé à Paris ou dans une grande ville, habitué à travailler à distance avec des clients étrangers

La quasi-totalité des actes peut être signée à distance via procuration authentique (signée chez un notaire local à Madrid, Lisbonne, Bruxelles, Genève, Londres) ou via comparution électronique à distance (depuis 2020, possibilité de signer chez un notaire en visioconférence officielle).

Le mandat à un proche ou à un avocat

Pour gérer les démarches matérielles en France (vider le logement, contacter la banque, gérer les contrats EDF/eau, surveiller le bien), vous pouvez donner :

Une procuration sous seing privé à un proche de confiance
Un mandat de gestion à un administrateur de biens ou un avocat français
Un mandat à un Family Office si le patrimoine le justifie

Sans cette désignation explicite, vos démarches risquent de s'étirer sur plusieurs mois.

Les droits de succession en France pour héritier non-résident

Le fait que vous soyez héritier non-résident fiscal français ne vous exonère pas des droits de succession français. L'article 750 ter du Code général des impôts pose trois règles :

Quand la France taxe la succession

La France perçoit des droits de succession dans trois situations :

Le défunt était résident fiscal français au moment du décès → la France taxe l'ensemble de son patrimoine mondial, y compris les biens à l'étranger
Le défunt était non-résident mais possédait des biens situés en France → la France taxe uniquement ces biens français (cas le plus fréquent pour les héritiers expatriés)
L'héritier est résident fiscal français depuis au moins 6 ans dans les 10 dernières années → la France taxe l'ensemble de l'héritage mondial reçu (rare pour les héritiers expatriés)

Barème selon lien de parenté

Le barème français des droits de succession 2026 (après abattement) :

Lien de parenté	Abattement	Tranche basse	Tranche haute
Conjoint marié / pacsé	Exonération totale	0 %	0 %
Enfant ou parent	100 000 €	5 % (jusqu'à 8 072 €)	45 % (au-delà de 1 805 677 €)
Frère/sœur	15 932 €	35 %	45 %
Neveu/nièce	7 967 €	55 %	55 %
Sans lien parental	1 594 €	60 %	60 %

Ces abattements s'appliquent même si vous êtes héritier non-résident. Votre statut fiscal personnel (Espagne, Portugal, UK, USA, etc.) n'enlève rien à votre droit aux abattements français.

Délai de paiement et possibilités de paiement fractionné

Les droits sont en principe payables au moment du dépôt de la déclaration de succession. Pour les héritiers expatriés qui n'ont pas la liquidité, deux options :

Paiement fractionné : étalement sur 5 à 10 ans (selon montant), avec intérêts
Paiement différé : possible quand le bien est démembré (usufruit/nue-propriété), avec différé jusqu'à la réunion de la pleine propriété

Demander explicitement ces options au notaire et à l'administration fiscale dès le dépôt — elles ne sont pas accordées d'office.

Conserver, louer ou vendre le bien : 3 stratégies

Une fois la succession ouverte et les droits réglés, le choix stratégique se pose.

1. Conserver pour usage personnel Pertinent si le bien a une valeur familiale forte ou si vous envisagez un retour en France à terme. Attention : un bien laissé vacant pendant des années nécessite entretien, taxe foncière (et taxe sur logements vacants dans les zones tendues), assurance habitation. Coût annuel typique : 1 500 € à 5 000 € selon localisation.

2. Louer Génère un revenu locatif mais vous bascule dans la fiscalité française des revenus fonciers de non-résident. Les loyers perçus en France par un non-résident sont imposés en France à un taux minimum de 20 % (jusqu'à 30 % sur la fraction supérieure à 28 797 € pour 2026), majorés des prélèvements sociaux 17,2 % (sauf si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale dans un autre État membre UE/EEE/Suisse, auquel cas vous bénéficiez de l'exonération du prélèvement de solidarité).

Pour gérer la location à distance, prévoir un mandat de gestion locative (4 à 8 % des loyers) ou une plateforme de gestion en ligne.

3. Vendre Solution la plus liquide. La vente d'un bien immobilier hérité par un non-résident est soumise à :

L'impôt sur la plus-value immobilière (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux pour les résidents non-UE, ou 7,5 % de prélèvement de solidarité pour les résidents UE/EEE/Suisse)
Une exonération si le bien est conservé plus de 22 ans (durée de détention combinée — celle du défunt + la vôtre)
L'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité en France si le prix de vente dépasse 150 000 € et que vous êtes résident hors UE/EEE

Risques fiscaux dans votre pays de résidence

C'est le point que les héritiers expatriés découvrent souvent trop tard : votre pays de résidence peut lui aussi taxer l'héritage français.

Cas Espagne

L'Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones est régi par chaque communauté autonome. Madrid, Andalucía et Catalogne (sous certaines conditions) ont des abattements quasi-totaux pour les transmissions parents-enfants — l'impact réel est souvent faible. À l'inverse, la Comunidad Valenciana ou les Canaries appliquent des barèmes plus lourds.

Crédit d'impôt : il n'existe pas de convention fiscale France-Espagne sur les successions, mais l'Espagne et la France appliquent unilatéralement un crédit d'impôt sur les droits payés à l'étranger. À documenter rigoureusement.

Cas Portugal

Le Portugal n'applique pas de droits de succession entre époux et descendants directs. Pour les autres héritiers, c'est l'Imposto do Selo (10 % flat) qui s'applique.

Pas de convention fiscale spécifique France-Portugal sur les successions. Risque de double imposition réel pour les héritiers non directs.

Cas Royaume-Uni / USA / Allemagne / Belgique / Pays-Bas

UK : Inheritance Tax 40 % au-delà de £325 000 (nil-rate band), avec convention France-UK 1963 qui prévoit l'évitement de la double imposition
USA : Estate tax fédéral (au-delà du seuil élevé d'environ $13,6M en 2026), parfois state-level, convention France-USA de 1978
Allemagne : Erbschaftsteuer 7-50 % selon parenté et montant, convention France-Allemagne 2006
Belgique : droits de succession régionaux (Flandre, Wallonie, Bruxelles), convention France-Belgique 1959
Pays-Bas : Erfbelasting 10-40 %, pas de convention spécifique avec la France

Dans tous les cas, consulter un fiscaliste cross-border est non négociable dès que la valeur du bien français dépasse les 200 000 €.

Comment Sucesio aide vos héritiers à retrouver les documents et les coordonnées du notaire

Sucesio ne règle pas la succession à votre place — c'est le rôle du notaire. Mais Sucesio règle un problème que les héritiers expatriés rencontrent systématiquement : la perte de temps à reconstituer l'information.

Sans organisation préalable, un héritier vivant à Madrid ou à Berlin perd en moyenne 3 à 6 mois à retrouver :

Quel notaire contacter en France
Quels comptes bancaires existaient
Où sont les titres de propriété
Qui sont les contacts utiles (avocat, comptable, gestionnaire de bien)

Sucesio centralise tout cela en amont, dans un coffre chiffré AES-256, hébergé en Europe, conforme RGPD. Quand le décès survient, vos héritiers reçoivent l'accès via un protocole en plusieurs étapes (vérification officielle de décès + contact de confiance), et trouvent immédiatement :

Les coordonnées du notaire à appeler en premier
La liste des biens immobiliers et leurs documents (acte d'achat, taxe foncière, prêt en cours)
Les contacts des banques et organismes
Les instructions personnelles (vendre, conserver, qui gère quoi)

Voir comment Sucesio complète la planification successorale traditionnelle → https://sucesio.io

FAQ — Hériter d'un bien immobilier France depuis l'étranger

Q : Puis-je gérer toute la succession depuis l'étranger sans venir en France ? R : Oui, dans la quasi-totalité des cas. La signature des actes notariés peut se faire par procuration authentique signée localement, ou par comparution électronique à distance. Seules certaines démarches matérielles (vider le logement, état des lieux) nécessitent un déplacement ou un mandataire sur place.

Q : Combien de temps prend une succession immobilière en France pour un héritier expatrié ? R : Compter 6 à 12 mois minimum entre le décès et la pleine disposition du bien. Plus si la succession est complexe, conflictuelle, ou si le bien est en indivision avec d'autres héritiers.

Q : Puis-je refuser un héritage immobilier en France ? R : Oui. La renonciation à succession se fait par déclaration au tribunal judiciaire ou chez un notaire. À envisager si le bien est lourdement endetté ou en mauvais état, et que l'actif net est négatif.

Q : Mon pays de résidence va-t-il aussi me taxer sur l'héritage français ? R : Cela dépend du pays. Espagne, Portugal, Allemagne, Belgique, Pays-Bas, UK, USA appliquent tous une fiscalité successorale (avec barèmes très différents). Vérifier l'existence d'une convention fiscale bilatérale et le mécanisme de crédit d'impôt avec un fiscaliste cross-border.

Q : Faut-il déclarer le bien hérité en France à mes impôts dans mon pays de résidence ? R : Oui, dans la majorité des cas. La plupart des États imposent une déclaration des biens et revenus mondiaux des résidents fiscaux — y compris les biens hérités à l'étranger. À ne jamais omettre.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement. La situation de chaque héritier est unique et dépend de la résidence fiscale, de la nature des biens, du pays de résidence et de la convention fiscale applicable. Pour toute décision concrète, consultez un notaire français et un fiscaliste cross-border. Sucesio.io complète la planification successorale traditionnelle sans la remplacer.

Sources et références :

Code général des impôts français, articles 750 ter et suivants — legifrance.gouv.fr
Service public — déclaration de succession — service-public.fr
Conseil supérieur du notariat — notaires.fr
BOFiP-Impôts — fiscalité immobilière des non-résidents

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