Immobilie in Portugal erben als Ausländer

Kurzzusammenfassung: Jede Person — unabhängig von Nationalität und Wohnsitz — kann Immobilien in Portugal erben. Das Verfahren erfordert eine portugiesische Steuernummer (NIF), ggf. ein Erbnachweisverfahren (habilitação de herdeiros), und die Grundbucheintragung in der Conservatória do Registo Predial. Der gesamte Prozess kann mit einer Vollmacht (procuração) ohne Reise nach Portugal abgewickelt werden.

Kann ein Deutscher eine Immobilie in Portugal erben?

Ja, ohne Einschränkungen durch Nationalität oder Wohnsitz. Das portugiesische Recht sieht keine Beschränkungen für ausländische Erben vor. Wer erbberechtigt ist — durch Testament oder gesetzliche Erbfolge — kann eine portugiesische Immobilie erben, unabhängig davon, ob er in Portugal lebt oder nicht.

Schritt für Schritt: das portugiesische Erbverfahren

Schritt 1: NIF beantragen

Jeder Erbe benötigt eine NIF (Número de Identificação Fiscal) — die portugiesische Steuernummer. Ohne NIF kann kein Erbverfahren eingeleitet werden.

Beantragung möglich:

Schritt 2: Erbnachweisverfahren

Ohne portugiesisches Testament ist eine habilitação de herdeiros erforderlich — eine notarielle Erklärung, die die Erben und ihre Erbquoten feststellt.

Mit portugiesischem Testament oder Europäischem Nachlasszeugnis (ENZ) ist dieses Verfahren erheblich vereinfacht.

Schritt 3: Nachlasserklärung und Steuerzahlung

Innerhalb von 3 Monaten ab dem Todestag muss die Nachlasserklärung bei der Autoridade Tributária eingereicht werden. Falls Imposto do Selo fällig ist (10 % für nicht direkte Familienangehörige), ist dieser zeitgleich zu zahlen.

Direktfamilie (Ehepartner, Kinder, Eltern) ist vollständig befreit — keine Erklärung für die Immobilie erforderlich, wenn ausschließlich befreite Erben vorhanden.

Schritt 4: Grundbucheintragung

Nach Zahlung der Steuer und Abschluss des Erbnachweisverfahrens wird die Immobilie auf den Namen des Erben in der Conservatória do Registo Predial eingetragen.

Erforderliche Dokumente

Dokument Hinweis
Sterbeurkunde Apostille + beglaubigte Übersetzung ins Portugiesische
Portugiesisches Testament Falls vorhanden — erhebliche Vereinfachung
Habilitação de herdeiros Falls kein portugiesisches Testament
NIF jedes Erben Pflicht vor Verfahrensbeginn
Eigentumsnachweis (Caderneta Predial) Aktueller Auszug aus dem Grundbuch
Vollmacht (procuração) Falls Erben ohne Reise nach Portugal handeln möchten

Alles ohne Reise nach Portugal möglich

Durch Erteilung einer notariellen Vollmacht (procuração) an einen Anwalt oder Gestor in Portugal kann das gesamte Erbverfahren und ein etwaiger Verkauf der Immobilie aus Deutschland heraus abgewickelt werden:

  1. In Deutschland eine notarielle Vollmacht ausstellen lassen
  2. Apostille durch die zuständige Behörde in Deutschland anbringen lassen
  3. Beglaubigte Übersetzung ins Portugiesische anfertigen lassen
  4. Vollmacht an den portugiesischen Beauftragten übermitteln

Der Beauftragte kann dann alle Schritte — NIF-Beantragung, Habilitação, Nachlasserklärung, Grundbucheintragung, ggf. Verkauf — im Auftrag des Erben durchführen.

Imposto do Selo auf Immobilien

Für nicht direkte Familienangehörige fällt 10 % Imposto do Selo auf den Valor Patrimonial Tributário (VPT — Katasterwert) der Immobilie an. Der VPT liegt oft unter dem Marktwert.

Beispiel: Eine Immobilie mit einem Marktwert von 300.000 € hat einen VPT von 180.000 €. Ein nicht befreiter Erbe zahlt 10 % × 180.000 € = 18.000 € Imposto do Selo.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich eine geerbte Immobilie in Portugal verkaufen, ohne nach Portugal zu reisen? Ja, mit notarieller Vollmacht. Die Vollmacht muss in Deutschland notariell beglaubigt, apostilliert und ins Portugiesische übersetzt werden. Danach kann der Bevollmächtigte alle Schritte einschließlich des Verkaufs erledigen.

Wie lange dauert das Erbverfahren für eine Immobilie in Portugal? Bei guter Vorbereitung und vorhandenem portugiesischem Testament: 3 bis 6 Monate. Ohne portugiesisches Testament und mit internationalen Dokumenten: 6 bis 12 Monate oder länger.

Was passiert, wenn die Nachlasserklärung nach 3 Monaten eingereicht wird? Es fallen Verzugszuschläge und Zinsen an. Der Erwerb der Immobilie wird rechtlich nicht blockiert, aber das Verfahren wird kostspieliger. Bei erheblicher Verspätung drohen Bußgelder.

Muss eine in Portugal geerbte Immobilie auch in Deutschland deklariert werden? In der Regel müssen deutsche Steuerpflichtige geerbte ausländische Immobilien im deutschen Erbschaftsteuerverfahren angeben. Da zwischen Deutschland und Portugal kein Erbschaftsteuerabkommen besteht, sollte ein Steuerberater die potenzielle Doppelbesteuerungssituation analysieren.

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Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie einen qualifizierten deutschen oder portugiesischen Notar oder Anwalt für Ihre spezifische Situation.